人民法院报记者 刘洋 人民法院报通讯员 唐舒楠 范翼瑶 周旭丹
8月18日的重庆，暑气正盛。重庆市九龙坡区人民法院法官马依婷再次走进九龙街道盘龙新城社区某小区开展回访。
阳光透过新修剪的香樟树叶，洒在干净整洁的路面上。业主周老伯老远就挥手迎上来，眼角笑出深深的褶子：“马法官您瞧瞧，我们这儿现在多亮堂！垃圾日日清，草坪有人剪，人脸识别门禁‘嘀’一声就开。”
谁能想到，一年前，周老伯在法庭上情绪激动，拍桌怒斥：“杂草半人高！车库脏得没法进！服务这么差，凭什么收这么高的物业费！”
周老伯所在的小区位于重庆中心城区，建于2016年，上千户居民居住于此，曾是商住一体的高档小区，后来却成为了物业纠纷的“重灾区”：多户业主联合拒缴物业费，物业服务公司收不上钱，服务质量一落千丈，居民怨气更盛，陷入“服务差——不缴费——服务更差”的恶性循环。物业服务公司遂将所有欠费业主诉至法院。
作为该案的承办法官，马依婷首次入户摸底时，刚进地库就被刺鼻的腐臭味熏到了——垃圾堆积成“山”，污水横流，消防设施缺损，门禁形同虚设。物业服务公司经理老张捏着一沓催缴单，满脸愁容：“缴费率才41%，员工工资拖欠数月，维修都要打白条……”
马依婷没有就案办案，而是三进小区，测量积水深度，拍摄消防器材失效状态，详细记录37处楼道灯损坏情况……扎实固定证据。“判决不是‘和稀泥’，服务质量打折，收费就必须打折。”马依婷说道。
2023年7月23日，一份“打折判决”出炉：因物业服务存在重大瑕疵，依据“质价相符”原则，判决物业费标准降低20%，从2.4元/月/平方米降到1.92元/月/平方米；欠费业主按八折标准补缴物业费。
然而，判决不是终点。超大城市的治理，归根结底是为了让生活在其中的老百姓过上更加美好的生活。
为此，马依婷和办案团队主动跟进，多次组织业主和物业服务公司座谈，认真听取意见建议，梳理问题清单，引入第三方评估机构，督促物业服务公司把整改落到实处。
半年后，马依婷带队“突袭”回访。物业办公室的墙上，物业服务标准执行清单和维修进度电子屏格外醒目。“我们听了您的建议，引入第三方机构评估。”物业服务公司经理老张递上报表，“经过评估和核算成本，从上个月开始，我们又恢复到2.4元/月/平方米的收费标准了，一开始还十分忐忑，但没想到缴费率反而从41%升到76%了！”
更让马依婷感到欣喜的是居民态度的转变。曾经坚决拒缴物业费的周老伯态度发生了彻底转变：“服务好了，钱我们愿意交。”
真正的“蝶变”，在2025年8月的回访中展现得淋漓尽致。
“张经理，近来怎么样？”马依婷笑问。“我们最近按照2.4元/月/平方米的合同标准，起诉了几户欠费业主，这次法院认为我们的服务已达标，判决支持物业费恢复原价，不再打折了！”老张欣喜地说道，“当然，我们也会严守服务标准，不让打折事件再次出现！”
个案的成功，催生了区域层面纠纷化解的机制创新。九龙坡区法院系统总结提炼，构建起“示范判决引导——纠纷智能分类——调解资源动态调配——司法确认保障”的全链条物业纠纷化解新模式。2024年以来，该院共发出371份示范判决，成为辖区150余个小区的“治理工具包”，成功化解物业纠纷1696起。
“物业费的‘一降一升’，不仅是价格的回调，更是服务的提质、信任的重塑和社区生态的涅槃重生，成为超大城市精细化治理在微观社区的生动实践。”重庆市高级人民法院民一庭庭长孙玉涛表示，当下，重庆正在积极探索超大城市现代化治理新路子，全市法院将深度融入物业纠纷多元化解机制建设，充分发挥司法职能，助力提升治理水平，优化小区物业管理，让人民生活更加美好。
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